Novedades Reglamentarias en Materia Inmobiliaria

Resulta innegable establecer que nuestro país ha logrado un evidente desarrollo en el sector inmobiliario, impulsando la seguridad jurídica para nuestros inversionistas y con ello, hemos alcanzado con la adopción del sistema australiano conocido como “Sistema Torrens” a través de la Orden Ejecutiva Número 511 del año 1920, hasta pasar a la Ley Número 1542, de fecha once (11) de octubre del año 1947, denominada Ley de Registro de Tierras, manteniendo dicho sistema como la base de nuestro derecho en materia inmobiliaria; quedando promulgada finalmente la Ley Número 108-05, de Registro Inmobiliario, de fecha veintitrés (23) de marzo del año 2005, que actualiza este derecho acorde con nuestros tiempos.

Sin embargo, ante los retos que se han evidenciado en el discurrir de los casi dieciséis (16) años de haber sido promulgada la Ley Número 108-05, y sus reglamentos de aplicación, justificó la necesidad de que fueran emitidos nuevos Reglamentos, entre ellos, el Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria; el Reglamento General de Registro de Títulos; el Reglamento General de Mensuras Catastrales y el Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde.

Estas normativas procuran, como se describe en sus considerandos, que constituyan junto con su Ley, de un marco jurídico unitario, coherente y sistemático, conforme con el uso de las nuevas tecnologías de la información, acceso a los servicios de manera eficaz, garantizando la seguridad jurídica y de los derechos reconocidas en nuestra Constitución y leyes vigentes.

De estos, el Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria entró en vigencia en el mes de mayo del año 2023, y los demás entrarán en vigencia plena en el mes de noviembre de este año.

Entre las novedades que se establecen en el Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, cuyo objeto es regular el funcionamiento de los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria y todas las actuaciones de su competencia, de conformidad con la Ley Núm. 108-05 y las demás normas complementarias que le son aplicables (Artículo 2); de manera resumida, se introducen criterios y lista de presupuestos sobre el levantamiento de las anotaciones en los Certificados de Títulos por Litis sobre Derechos Registrados; se introducen nuevos conceptos de la materia de derecho común, entre ellos, el defecto de las partes y descargo puro y simple de la demanda; introduce conceptos sobre los procesos de saneamiento respecto a las medidas de publicidad y derechos de los colindantes, entre otros.

Asimismo, en los procesos de partición de inmuebles registrados se instituyen formas de partición en naturaleza y en numerario, verificándose las condiciones previstas en nuestros Código Civil y de Procedimiento Civil; otro aspecto novedoso incluido en dicho Reglamento es en cuanto a la restitución de derechos mediante Litis o demandas a esos fines; se introducen disposiciones específicas en materia de justicia penal inmobiliaria, señalando los delitos de audiencia y de orden público; otra novedad se refiere a la introducción de la conciliación y de la mediación como métodos alternos de solución de disputas, con el ánimo de que nuestros tribunales, también en esta materia, logren ser descongestionados, con excepción de los asuntos de orden público, esto es, no entran en esta figura alterna, los asuntos de orden público que se ventilan en la Jurisdicción Inmobiliaria, como son el saneamiento y la revisión por causa de fraude (Artículo 229).

Respecto al Reglamento General de Registro de Títulos cuyo objeto es regular el funcionamiento de la Dirección Nacional de Registro de Títulos y los Registros de Títulos, el procedimiento y forma como se registran y publicitan los derechos reales inmobiliarios, de conformidad con la Ley Núm. 108-05 (Artículo 2), introducen de manera resumida importantes novedades, como son: la nivelación de servicios y gestiones entre los diferentes Registros de Títulos y con ello, su eficiencia, pero manteniendo la competencia territorial; se incluyen causas de inhibición de los Registradores de Títulos en el ejercicio de su función calificadora para ser conocidas por la Dirección de control y ser calificadas en un plazo no mayor de tres (3) días.

Con este Reglamento se reducen los plazos para responder de cuarenta y cinco (45) días a treinta (30) días por los Registradores de Títulos y se amplían para las subsanaciones de procesos que ahora son de quince (15) días para que se aumenten a treinta (30) días y los procesos de reconstrucción se reducen a quince (15) días; para el cómputo de los plazos ahora serán en días hábiles, esto es, se excluyen del cómputo los días sábados, domingos y días feriados, podrán ser suspendidos por situaciones de fuerza mayor y para los plazos francos, se excluye el día que inician y el día que terminan.

Asimismo, se impone que todos los Registros de Títulos del país mantengan unificados los criterios estandarizados descritos en el Reglamento, para evitar que cada Registro aplique juicios personalizados o por intereses particulares y contrarios al orden público, por lo que la función calificadora de cada Registrador o Registradora de Títulos debe ser integral, obligatoria, indeleble e imparcial; pudiendo acoger procesos u operaciones de manera parcial, esto es, calificar por un lado y rechazar mediante oficio otros aspectos, pero sin contradicción del mismo asunto.

Otras novedades importantes se refieren al reforzamiento de las medidas de publicidad registral, tomando en cuenta las limitaciones que pueden provenir de las leyes y normas relativas a la protección de datos personales (Artículo 143), regulado por la Direccion Nacional de Registro de Títulos, siendo indicado por su Director, la instalación de una alerta registral, donde el propietario de un inmueble será informado de que su inmueble ha recibido una solicitud y en cuanto a los demás Reglamentos técnicos se delimitan, entre otras, a la posibilidad de someter un derecho amparado en Constancias Anotadas ya sea a un proceso de deslinde o mediante el levantamiento de regularización parcelaria, en este último caso, para lograr individualizar las porciones de parcelas de manera administrativa, acorde con las condiciones establecidas en su Reglamento, con un proceso más expedito y para evitar su judicialización, si aplicare, entre otras.

En tal sentido, con estas importantes novedades y avances que están siendo logrados en materia de derecho inmobiliario garantizan que los servicios que se ofrecen frente a los Registros de Títulos, Direcciones Catastrales y Tribunales de Tierras generen mayores inversiones ante la confianza en sus resultados eficientes, precisos, simplificados y ágiles, con el uso de tecnología avanzada y seguridad de sus sistemas, sin trabas ni conflictos por falta de calidad de la administración de justicia, por lo que podemos asegurar de que esta consolidación de procesos seguros, innovadores y actualizados constituyen como indicamos al inicio un evidente logro para contribuir con el desarrollo de nuestro país.

Por: Licda. Laura D. Polanco Coste

Miembro Comisión Jurídica CCIFD

Socia Resolución de Disputas/Alburquerque Abogados. Junio 2023

lpolanco@alburquerque.com.do

Normas citadas:

1. Orden Ejecutiva Número 511, de fecha primero (1ero.) de julio del año 1920 (G.O.Núm. 3138).
2. Resolución Núm. 787-2022, emitida en fecha 27 de octubre del año 2022, por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia que establece el Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.
3. Resolución Núm. 788-2022, emitida en fecha 27 de octubre del año 2022, por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia que establece el Reglamento General de Registro de Títulos.
4. Resolución Núm. 789-2022, emitida en fecha 27 de octubre del año 2022, por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia que dispone el Reglamento General de Mensuras Catastrales.
5. Resolución Núm. 790-2022, emitida en fecha 27 de octubre del año 2022, por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia que instaura el Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde.